நிலம் வாங்க போறீங்களா? இதுல எல்லாம் ரொம்ப கவனமாக இருக்கணும்!

 

நிலம் வாங்கும் ஆசை எல்லோருக்கும் இருக்கிறது. சிறுக சிறுக சேமித்தப் பணத்தில் நிலம் வாங்கும்போது கொஞ்சமல்ல, அதிகமாகவே எச்சரிக்கையாக இருக்க வேண்டும். நமக்கு தோதான ஒரு இடத்தை வாங்க நினைத்தால், நாம் என்ன செய்ய வேண்டும் என்பது பற்றி பலருக்குத் தெரிவதில்லை. இதனால் சிக்கலில் சிக்கிக் கொள்கிறார்கள்.

இதற்காகவே, சென்னை உயர்நீதிமன்ற சிவில் வழக்கறிஞர்கள் சிலர், ‘நிலம் வாங்குறதா இருந்தா இதையெல்லாம் செக் பண்ணுங்க’என்று விளக்கம் அளித்திருக்கிறார்கள், தெளிவாக. அது உங்கள் பார்வைக்கு:

முதலில் 1975 ஆம் ஆண்டில் இருந்து வில்லங்க சான்றிதழை பார்க்க வேண்டும். 1975 முதல்பின்னோக்கி 1908 அல்லது 1858 வரையிலான வில்லங்க சான்றிதழையும் கட்டாயம் பார்க்க வேண்டும். அதில் நிலத்தின் மதிப்பு ஸீரோ (Zero) என்றிருந்தால், அது பூமிதான நிலம் அல்லது புறம்போக்கு, வில்லங்க நிலம். அதனால் இந்த நிலம் வேண்டாம்.

டபுள் டாக்குமென்ட் (double document) நிலம்:.

பவர் ஆஃப் அட்டர்னியில் (POA) வருகிற நிலத்தை அதாவது பவரில் (power) வரும் நிலத்தை வாங்க வேண்டாம். இது டபுள் டாக்குமெண்ட்க்கு கொண்டு செல்லும். இதுபோன்ற நிலத்தை வாங்கியே தீர வேண்டும் என்றால் பவர் கொடுத்தவர் உயிரோடு இருக்கிறாரா என்று கண்டுபிடியுங்கள். அவரைச் சந்தித்து, பவர் பத்திரம் செல்ல கூடியாதா? என்று விசாரியுங்கள். எழுதி கொடுத்தவர் ரத்து செய்து விட்டாரா என்றும் கேளுங்கள். முகவரும் (agent) விற்கலாம், பவர் எழுதி கொடுத்தவரும் விற்கலாம். விற்றால் அது double டாக்குமெண்ட்.

உயில் பத்திர நிலம், டபுள் டாக்குமெண்ட்.

உயில் மூலம் உரிமை மாறி இருக்கிறதா? எது கடைசி உயில் என்று பார்க்க வேண்டும். பதிவு செய்யப்பட்ட உயில் மூலம் விற்கப்பட்டால், அது நில விற்பனை பத்திரம். அதற்கு பிறகு ஏதாவது பதிவு செய்யாத உயில் இருக்கிறதா என்று நிலம் விற்பவரின் உறவினர்களை கேட்க வேண்டும். பதிவு செய்யப்படாத உயில் மூலம் விற்பனை செய்யப்பட்டு இருந்தால் அது டபுள் டாக்குமென்ட்.

செட்டில்மென்ட் பத்திரநிலம் -டபுள் டாக்குமென்ட்

செட்டில்மென்ட் பத்திரம் மூலம் நிலம் விற்பனைக்கு வந்தால் செட்டில்மென்ட் ரத்து செய்யப்பட்டு இருக்கிறதா என்று பார்க்க வேண்டும். செட்டில்மென்ட் பத்திரத்தை சிவில் கோர்ட் மூலமாகத்தான் ரத்து செய்ய முடியும்.

பத்திரப் பதிவு அலுவலகங்களில் நடக்கும் ரத்து பத்திரம் செல்லாது. சப் ரிஜிஸ்டர் அலுவலகம் மூலம் ரத்தாகியிருந்தால், அதை வாங்க வேண்டாம்.உயில் பத்திரம் தாய் பத்திரமாக இருந்தால், அந்த தாய் பத்திர உயில் மூலம் கிரையம் நடைபெற்று இருந்தால் அந்த பத்திரத்துக்கு லிங்க் சரியாக இருக்கிறதா என்று பார்க்க வேண்டும்.

அப்டேட் ஆகாத பட்டா மூலம் கிரயம்- டபுள் டாக்குமென்ட்

1987-UDR, 1995-நத்தம் நிலவரி திட்டத்தின் மூலம் வாங்கியவர், அதை ரெவனியூ ரெக்கார்டு எனப்படும் பட்டாவில், தற்போதைய உரிமையாளர் நான்தான் என்பதை அப்டேட் செய்யாமல் இருந்தால் 1987 ஆம் ஆண்டுக்கு முந்தைய உரிமையாளர், அவரின் வாரிசுகள் பழைய பட்டா மூலம் கிரயம் செய்தாலோ, அடுத்து நிலம் வாங்கி பட்டாவில் அப்டேட் செய்யாமல் விட்டுவிட்ட அசல் உரிமையாளர் என்றோ, இல்லை அவரின் வாரிசுகள் விற்று கிரய பத்திரம் ஆகி இருந்தாலோ அதுவும் டபுள் டாக்குமென்ட்.

லேவுட் பிரேம் (Layout frame), வடிவம், உருவாமாற்றம் மாற்றிய நிலமா? நத்தம் நிலமா,லே அவுட் பிளாட்டா என்று பாருங்கள்?. டிடிசிபி, சிஎம்டிஏ அனுமதி பெற்ற (DTCP approved or CMDA approved) நிலம் என்றால் அவர்களின் இணையதளத்தில் ஒரிஜினல்தானா என்று உறுதிப்படுத்தி கொள்ளலாம். இணையதளத்தில் கண்டுபிடிக்க முடியவில்லை என்றால் நேரில் LPA(local planning authority ) DTCP அல்லது CMDA அலுவலகத்திற்கு சென்று தெரிந்துகொள்ளலாம்.அது பழைய லேவுட்டை திருட்டுத்தனமாக, மறுபடியும் வரைந்து விற்பனைக்கு வந்திருக்கும்

லேஅவுட்டா என்றும் விசாரியுங்கள். ப்ளூ பிரின்ட் இருந்தால் கொண்டு சென்று பார்க், பள்ளிக்கு இடம் விட்டு லே அவுட் போட்டு இருக்கிறார்களா என்றும் கேளுங்கள்.

பஞ்சாயத்து அனுமதி இடங்களை வாங்காமல் இருப்பது நல்லது. ஏனென்றால் வாங்கிய பின்பு நிலத்தை வரையறை செய்ய, நீங்கள்தான்அலைய வேண்டி இருக்கும். நத்தம் நிலம் என்றால் விஏஓவை பார்க்க வேண்டும். உங்கள் சர்வே நம்பரின் யுடிஆர் (UDR) 1987 ஆம் ஆண்டின் சிட்டா அடங்கலை, நேரில் சென்று கேளுங்கள்.

இனாம் கிராமமாக இருந்து இனாம் ஒழிப்பின் மூலம் பட்டா வழங்கப்பட்ட நிலமா என்றும் பார்க்க வேண்டும். அந்த பட்டா யுடிஆர் காலத்து சிட்டா அடங்கல் ரெஜிஸ்டரில் பதிவாகி இருக்கிறதா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

மின் இணைப்பு, சொத்து வரி போன்றவை விற்பவர் பெயரில் இருக்கிறதா என்று பாருங்கள். இல்லை என்றால் மாற்றி அதற்கு பிறகு விற்கச் சொல்லுங்கள். விற்பவர் பெயரில் பட்டா இருக்கிறதா என்று பார்க்க வேண்டும்.

கூட்டு பட்டா நிலம் என்றால், நிலம் பங்குதாரர்களில், யாருக்கு எவ்வளவு இடம், எந்த இடம் என்று பிரித்திருக்க வேண்டும்.

இல்லை என்றால் வாங்கும் உங்களுக்கு சிக்கல். பட்டா வாங்குவது பெரிய வேலை. நிலத்தின் வகைப்பாட்டை கண்டிப்பாகப் பார்க்க வேண்டும். நஞ்சை, புஞ்சை, நத்தம், நத்தம் புறம்போக்கு, மேய்ச்சல், வாய்க்கால், ஓடை புறம்போக்கா? நெல் போராடிக்கும் இடமா, பார்க், விளையாட்டு திடல், கோயில்களுக்கு ஒதுக்கப்பட்ட நிலமா, பொதுவில் மாடு கட்ட விடப்பட்ட இடமா, நிலவியல் பாதையா (அரசு நிலம்) என்பது உட்பட பலவற்றை பார்க்க வேண்டும்.

பட்டாவின் பயனாளி யார்?. முன்பு அது ஜமீன் நிலமா அல்லது இனாம் நிலமா அல்லது ரயட்டுவாரி நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். வெள்ளைக்காரன் காலத்தில் இனாம் ஒழிப்பில் இருந்து ஜமீன் நிலமாக மாறியதா என்றும் ஆராய வேண்டும். இதற்கு விஏஓ, தாலுகா, கலெக்டர் அலுவலகத்தின் ரெக்கார்ட் செக்‌ஷனில், பி ரெக்கார்ட், ஓஎஸ்ஆர், ஆர்எஸ்ஆர், எஸ்எல்ஆர் நகல் வேண்டும். நிலத்தின் சர்வே நம்பர் குறிப்பிட்டு மனு கொடுத்து, வாங்கி கொள்ளலாம்.

மைனர் இனாம் நிலம், சுதந்திரத்திற்கு முன் பிரிட்டிஷ்காரர்கள் தாழ்த்தப்பட்டோருக்காகக் கொடுத்த (Depressed Class) பஞ்சமி நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். தொழில் முறை இனாம் நிலமா? என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

வெள்ளைக்காரர் காலத்தில் மணியமாக அங்கீகரிக்கப்பட்ட ஊழிய மானியங்களான நிலமா? ஹாஜி இனாம் ஒழிக்கப்பட்ட நிலமா? என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

சுதந்திரத்திற்கு பின் கொடுக்கபட்ட Assigment land.அசைன்மெண்ட் நிலம் என்ற ஒப்படை பட்டா நிலங்கள் எனில் அதற்கு உண்டான (HSD பட்டா ,D-பட்டா, நமுனா பட்டா, TKT பட்டா, F-பட்டா, B-memo பட்டா, அனுபந்த பட்டா,Assignment land என்னும் ஒப்படை நிலம் ) பட்டாக்களைப் பார்க்க வேண்டும். ஆதி திராவிடருக்கான பட்டா உள்ள நிலமா என்றும் பார்க்க வேண்டும். F-பட்டா என்பது நிலசீர்திருத்த துறையால் வழங்கப்பட்டது. நிலசீர்திருத்த துறை வேறு, வருவாய்த்துறை வேறு. ஜமீன் ஒழிப்பில் இருந்த நிலங்களை பயனாளிக்கு கொடுத்தது என்பதை உறுதிபடுத்தும் ஆவணம் F-பட்டா.

1970-B-Memo land = பீமா பட்டா:

இந்த பட்டா கொண்ட நிலம் விற்பனைக்கு வந்தால் வாங்க வேண்டாம். ஏனென்றால் B-memo என்பது நில உரிமை பட்டா அல்ல. அது புறம்போக்கில் ஆக்கிரமிப்பு செய்த நிலம் என்பதற்கான நோட்டீஸ் மட்டுமே. B-memo நிலத்தில் குடி இருப்பவர்களை எந்நேரமும் அரசு காலி செய்ய சொல்லும்.

1956-பூமிதான நிலம்:

1950-1965 வரை வில்லங்க சான்றிதழ் கட்டாயம் வேண்டும். மேனுவலான வில்லங்கம் போட்டுப் பார்க்க வேண்டும். அதில்தான் பூமி தான போர்டுக்கு, நிலங்களை பெரும் நிலச்சுவந்தார்கள் தான பத்திரம் (கிரயபத்திரம்) கொடுத்த விவரம் காட்டப்பட்டு இருக்கும். பூமி தான போர்டு பெயரில் பட்டா, சிட்டா ஆகியவை மாறி இருந்தால் விஏஓ அலுவலகத்தின் ஏரெக்கார்டில் தெரியும்.

ஏர் உழவன் பட்டா=பூமி தான நிலத்திற்கு ஆன குத்தகை பட்டா.

பூமி தான நிலம் என்றால் சைதாப்பேட்டை பனகல் மாளிகையில் உள்ள பூமிதான போர்டில், நிலத்தின் சர்வே நம்பர், பூமிதான வரையறைக்குள் வருகிறதா என்று பார்க்க, வேண்டும். பூமி தான நிலம் வாங்காதீர். இந்த நிலத்தை விற்கும் அதிகாரம் இல்லை. பயனாளிக்கு குத்தகை உரிமை மட்டுமே உண்டு.Zero value நிலம் : வில்லங்க சான்றில் நிலத்தின் மதிப்பு ஸீரோ (Zero) என்று இருந்தால் அது பூதிதானம், புறம்போக்கு அல்லது வில்லங்க நிலம்.

கோயில் நிலம் -HR&CE நிலமா?

வாங்க விரும்பும் நிலம், கோயில் நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும்.அது 100 சதவிகிதம் கோயிலுக்குத்தான் சொந்தம். கோயில் நிலத்தில் கட்டளை என்று ஒரு பிரிவு உண்டு. இதையும் வாங்கக் கூடாது.

ஜமீன் மானியம் முற்றாக ஒழித்தது, 1950-ல் இருந்து 1960 ஆம் ஆண்டுகளில். நில சீர்திருத்தத்தின்போது, ஜமீனிடம் இருந்து அரசு எடுத்த உபரி நிலம் கிராம கணக்கில் பி ரிஜிஸ்டரில் இருந்து ஏ ரிஜிஸ்டருக்கு மாறும்போது உபரி நிலம், அனாதீனம், உரிமையாளர்கள் பெயர்கள் மாறி உள்ளது போன்ற சிக்கல் உள்ளதா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

1963 மைனர் இனாம் ஒழிப்பு சட்டம்

:

இனாம் ஒழிப்பில் இருந்து ரயட்டுவாரி பட்டா. உழுபவனுக்கே நிலம் சொந்தம் திட்டம்.RSLR இல் ’கிராமத்தார்’ என்று பட்டா தாக்கல் செய்யப்பட்டு 1963 மைனர் இனாம் ஒழிப்பு சட்டம் மூலம் ரயட்டுவரி பட்டாவாக மாறி, பின்பு 1987 ஆம் ஆண்டு UDR இல் “கிராமத்தார்” என்று மாறி இருந்தால் அந்த நிலத்தை வாங்காதீர். அது தனிநபர் பட்டா என்று மாறி இருக்கிறதா என பார்க்க வேண்டும்.

1963 கோவில் நிலம் (இனாம் ஒழிப்பு சட்டம், ஒழிப்பு மற்றும் ரயட்டுவாரியாக மாற்றுதல்)சட்டம்

தேவதாசி மானியத்தில் இருந்து நிபந்தனை பட்டாவாக உள்ள நிலத்தைப் பயன்படுத்தி கொள்ளலாமே தவிர, சொந்தம் கொண்டாட முடியாது. ஊழிய மானிய நிலங்கள் கண்டிஷன் பட்டாவா இல்லை ராயட்டுவாரி பட்டா நிலமா? என்று பார்க்க வேண்டும். இந்த நிலத்தை வாங்கும் போது மிகுந்த கவனம் தேவை. தமிழ்நாட்டின் நில நிர்வாக பற்றிய அறிவு உள்ள சிவில் லாயர்தான் உங்களைக் காப்பாற்ற முடியும்

1961(center)to 1972(TN)Land ceiling act நிலம்:

நில உச்சவரம்பு வரையறைக்குள் மாட்டிக்கொண்ட நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். யூடிஆரில் (UDR) celing இடம் என்று இருக்கிறதா என பார்க்க வேண்டும். பிரிவு 37B இல் வந்த நிலாமா என்று பார்க்க வேண்டும்.

1976 -களில் நகர்ப்புற நில உச்சவரம்பு ஒழுங்குமுறை (Urban land Ceiling act -யுஎல்சி) சட்டத்தில் சிக்கிக்கொண்ட நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். ULT என்று குறிப்பிட்டிருந்தால், செப்பௌ பரங்கிமலை ரயில் நிலையம் அருகில் உள்ள உச்சவரம்பு அலுவலகத்தில், சர்வே நம்பர் கொடுத்து விசாரிக்க வேண்டும். யுஎல்சி நிலத்தைத் தவறுதலாக நீங்கள் வாங்கினாலும் அதற்கு பட்டா மாற்றம் செய்து கொடுக்க மாட்டார்கள். விவாகரத்து வழக்கு உள்ள உள்ளவரிடம் நிலம் வாங்க வேண்டாம். அந்த நிலத்தின் உரிமையாளர் மனைவி ஜீவனாம்சம் வேண்டி மனு செய்து இருந்தால் நீங்கள் போட்ட பணம் காலி. எனவே விற்பவரிடம் இந்த விவரத்தை கேளுங்கள். ஒரிஜினல் பத்திரதைக் காட்டச்சொல்லி பத்திரத்தின் பின்புறம் கோர்ட் முத்திரை இருக்கிறதா என்று பாருங்கள்.

அடுத்து அந்த நிலத்தின் சர்வே எண்ணை, நிலம் அமைந்துள்ள கிராம அதிகாரியிடம் பட்டா, சிட்டா, உள்ளிட்ட ஆவணங்களை வாங்குங்கள். அடுத்து கிராம நிர்வாகி அதிகாரியிடம் அரசு அந்த இடத்தில் ரோடு போடுவது உட்பட அரசு திட்டங்களுக்கு எடுத்து கொள்ளுமா என்று கேளுங்கள்?. மேற்கூறிய டாக்குமெண்ட் அனைத்தின் அட்டெஸ்ட் காப்பி வாங்கி வைத்துகொள்ள வேண்டும்

1858 காலத்து OSR, RSR ஏ ரெக்கார்டு எடுக்க முடிந்தால் இன்னும் நல்லது. 1908,1936 ஆண்டின் SLR, RSLR ஏ ரெக்கார்டு, FMB, 80 to 100 வருடத்திற்கு வேண்டும். 1987 ஆம் ஆண்டின் FMB, ஏ ரெக்கார்டு, சிட்டா அடங்கல் கட்டாயம் எடுத்துக் கொள்ள வேண்டும். இதன் நகலை மாவட்ட ஆட்சியர் அலுவலகத்தில் கேளுங்கள். இது ஏன் கேட்க வேண்டும் என்றால், அது பஞ்சமி நிலமாக இருந்தால், போட்ட பணம் காலி.

அடுத்து அது ஜமீன் ஒழிப்பு, கோயில் மானிய ஒழிப்பில் அரசால் எடுக்கப்பட்டு, ஆனால் வருவாய் துறை பதிவில் அரசு நிலம் என்று பதிவேற்றம் செய்யப்படாமல் இருக்கும் நிலமா என்றும் பார்க்க வேண்டும். அடுத்து, பத்திரப் பதிவு அலுவலகத்தில் அந்த நிலத்தின் மீது யாராவது பத்திரம் பண்ண கூடாது என்று தடை மனு கொடுத்திருக்கிறார்களா என்று கேட்டு உறுதிப்படுத்திக் கொள்ள வேண்டும். அடுத்து அந்த பத்திரம் முழுமையான ஆவணமா அதாவது முழுமையான முத்திரைத்தாள் கட்டணம் கட்டப்பட்டிருக்கிறதா என்று உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளவேண்டும்.

நிலம் இருக்கும் இடத்தை குறைந்தது பத்து தடவையாது பாருங்கள். அக்கம் பக்கம் இருப்பவர்களிடம் நிலத்தின் மீது ஏதாவது பிரச்னை, வில்லங்கம், ஆக்கிரமிப்பு இருக்கிறதா என்று விசாரியுங்கள். நிலம் விற்பவர் வீட்டுக்கு அருகில் இருப்பவர்களிடம் அவருக்கு உடன் பிறந்தவர்கள் எத்தனை பேர்? ,மனைவி, குழந்தைகள், விற்பவருக்கு இந்த நிலம் எப்படி வந்தது? அந்த சொத்தில் விற்பவரின் உடன் பிறந்தோருக்கு பங்கு இருக்கிறதா என்று கேளுங்கள்

நான் கூறிய டாக்குமென்ட் எல்லாம் வாங்கிவிட்டு உங்கள் நிலத்தின் ரெஜிஸ்ட்டர் ஆபிஸ் ஏரியாவில் நல்ல சிவில் வழக்கறிஞரை பாருங்கள். புரோக்கர் சொல்லும் லாயரிடம் செல்லாதீர்கள்.

எல்லாம் சரியாக அமைந்துவிட்டால் அடுத்து ஒரு பதிவு செய்யப்பட்ட நில அளவையாளரைபார்க்க வேண்டும். அவர் நிலத்தை அளந்து, ஆக்கிரமிப்பு, பிரிவு எல்லாவற்றையும் சொல்லுவார் பின்பு படத்தை வரைந்து தருவார்.

தயவு செய்து பத்திரம் எழுதுபவரை வைத்து பத்திரம் எழுதலாமா என்று நிதானமாக யோசிக்கவும். அதற்கான லைசன்ஸை அரசு 1990-களில் இருந்து தரவில்லை என்று கேள்வி. நல்ல சிவில் லாயரை வைத்து எழுதுங்கள்.

இவ்வாறு அவர்கள் கூறியுள்ளனர்.